Auch wenn man einen ganzen Aktenkoffer voll mit Dokumenten und Problemen hat bitte bedenken Sie:

Man braucht nicht sehr viel, um das bestehende bürgerliche Kartenhaus aus Nettobezügen, Absicherung und Altersvorsorgen zum Einstürzen zu bringen. In den meisten Fällen besteht zu Anfang ein Aktiengeschäft auf Kredit, eine falsche Bürgschaft oder eine Investition in eine Schrottimmobilien – plötzlich findet man ein gut organisierten Steuerzahler vor dem Insolvenzgericht wieder. Oftmals ist es aber auch eine schwerwiegende Krankheit, die einen Menschen aus der Bahn wirft.

96,7 Prozent der sehr hoch verschuldeten Bürger schaffen es nicht aus eigener Kraft ihre hohen Schulden zurück zu bezahlen. Das ist die doch traurige Wahrheit. Wer hoch verschuldet ist, schafft es praktisch nie wieder aus eigener Kraft seine Schulden wieder zurück zu bezahlen, da die Zinseszinsen im laufe der Zeit so hoch sind, dass maximal die fälligen Zinsen zurück bezahlt werden können, von der aber eigentlichen Schuldensumme nicht ein einziger Cent getilgt wird. Was bedeutet, dass man selbst, wenn man seinen Gläubigern wenigstens die monatlichen Zinsen bezahlen kann, man trotzdem ein Leben lang verschuldet sein wird, ohne jemals irgendwie schuldenfrei zu werden. Dies ist für die meisten Menschen aus doch nachvollziehbaren Gründen eine furchtbarer Vorstellung, der psychisch enorm belastet. Der Schuldner verliert im laufe der Zeit sein vorhandenes Selbstwertgefühl und durchaus auch die Motivation überhaupt noch arbeiten zu gehen, vor allem, wenn Kontopfändungen, private Insolvenz oder der Verlust der eigenen Immobilie bevor stehen.

Die Diagnose: Sollte das Einkommen auf Dauer nicht ausreichen, um die Miete, die Raten, divs. Rechnungen, sowie Essen und Trinken und die notwendigen Ausgaben des Alltags zu bestreiten, so sprechen Experten von Überschuldung. In solch einer Finanzsackgasse stecken zurzeit weitaus mehr als 3,5 Millionen Menschen in Deutschland. Aus diesem Teufelskreis der Zahlungsunfähigkeit wieder herauszufinden hilft in der Regel oft nur eins: eiserne Disziplin, Durchhaltevermögen und die richtigen Berater an seiner Seite. Oftmals vergehen einige Jahre, bis die finanzielle Lage so ausweglos geworden ist, dass sich Leute Hilfe suchen, so meinte Dr. Schulz-Menningmann von der DSM Consulting UG in Duisburg. Häufig wird die Situation zunächst einmal verdrängt. Die Schuldner öffnen ankommende Briefe nicht mehr, nehmen über nicht glaubwürdige Vermittler neue, doch Schufafreie Kredite auf, versuchen die Angelegenheit irgendwie doch noch alleine in den Griff zu bekommen. Am Anfang der Schuldenspirale standen oft doch nur kleinere Autokredite, Versandhaus- oder Zahnarztrechnungen, welche aufgrund von Trennung, Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr bewältigt werden können. Wenn diese dann zu uns kommen, haben sie meist doch schon sehr massive Probleme. Doch das wichtigste in solch einer Situation ist die Hoffnung egal wie nicht aufzugeben und sich dem bestehenden Problem zu stellen. So weist Dr. Schulz-Menningmann darauf hin. Jedoch besitzen die meisten Betroffenen nicht den nötigen Mut, die Kraft und den Willen, sich gegen diese Situation zustellen. Ohne fremde Hilfe droht das absolute Chaos, wenn es nicht schon längst besteht. Unwissenheit über die vorhandenen Möglichkeiten, die die Wende doch noch zum Guten einleiten könnte, sowie die Angst bei dem Umgang mit seinen Gläubigern, den Banken oder den Behörden sorgen hier für ein immer größeres Gefühl des Alleinseins. Ein Neuanfang, der wieder neue Hoffnung auf ein normales geregeltes Leben gibt, kann eigentlich fast immer geschafft werden. Aus diesem Albtraum kann man also aufwachen. Doch kommt man hier nicht dabei rum, dass man dem professionellen Berater alle Fakten ungeschminkt auf den Tisch gelegt werden müssen, um so der finanziellen Problematik und den drohenden Zwangsmaßnahmen gerecht zu werden.

Genau damit beschäftigt sich die DSM Consulting UG. Unter der Anleitung von Herrn Dr. Schulz-Menningmann bilden die Berater mit ihrer langjährigen Erfahrung einen solchen Partner aus. Für Umfinanzierungen über Neukredite, die Abwendung von Zwangsmaßnahmen (Pfändung) bei Immobilienschieflagen bis hin zu der Einleitung von Insolvenzverfahren findet man im Hause der DSM Consulting UG immer denpassenden Ansprechpartner. Die durchaus langjährige Erfahrung und die professionellen Partner wie z.B. Rechtsanwälte, Banken und Immobilienunternehmen stehen dabei immer zur Seite.

Diese Pressemitteilung wurde auf openPR veröffentlicht.

Wer sich von einem Makler eine Immobilie vermittelt lässt, zahlt an diesen üblicherweise eine Provision. Doch wie hoch darf diese eigentlich ausfallen? Mit dieser Frage hatte sich das OLG Brandenburg zu befassen.

Ein Käufer hatte durch Vermittlung eines Maklers ein Haus zum Preis von 145.000 Euro erworben. Für seine Tätigkeit berechnete der Immobilienprofi die stolze Summe von fast 30.000 Euro als Provision. Die Höhe begründete er damit, dass der Kunde an dem sich ihm als “Schnäppchen” darstellenden Erwerb sehr interessiert gewesen sei und er – der Makler – wichtige Vereinbarungen mit der Verkäuferin für ihn ausgehandelt habe. Der Kunde wollte die hohe Provisionsforderung nicht gelten lassen und zog vor Gericht. Mit Erfolg (OLG Brandenburg, Az.: 4 U 11/09).

Einem Immobilienmakler stehe bei Vermittlung eines Grundstücks normalerweise eine Provision in Höhe von drei bis fünf Prozent des Kaufpreises zu, so die Richter. Die hier verlangte Summe liege weit über diesen Sätzen.

Übersteige eine Provision die übliche Höhe, sei die Vereinbarung nur dann nicht zu beanstanden, wenn der Immobilienmakler besondere Gründe für ihre Berechnung darlegen könne. Beispielsweise dass mit der Provisionszahlung über das gewöhnliche Maß hinausgehende Aufwendungen abgegolten sein sollten. Das sei hier aber nicht der Fall gewesen, so die Richter.

Der Makler habe hier nur pauschal vorgetragen, er habe wichtige Vereinbarungen mit der Verkäuferin ausgehandelt. Dies reiche nicht aus, die Höhe der Provision als angemessen erscheinen zu lassen, so das Gericht. Die Berechnung der überhöhten Provision sei sittenwidrig und nichtig gewesen.

Quelle: www.recht-einfach-erklaert.de

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Seit langem ist Berlin eine Spielwiese der Immobilienbranche, dabei gab es nicht immer nur Gewinner. Volatile Immobilienpreise und eine nicht immer differenzierte Marktkenntnis über die Mikro- und Makrostandorte haben dazu geführt, dass die ein oder andere Investition auch von privaten Anlegern nicht die erhoffte Rendite gebracht hat. Viele geschlossenen und offenen Immobilienfonds blieben deutlich hinter den Erwartungen der Anleger zurück. Oftmals vertrauten die Anleger vor allem etablierte Asset – und Propertymanager, die aber nicht auf die individuellen Entwicklungspotentiale der Immobilien reagierten und somit häufig mit Leerstand und Mietrückständen zu kämpfen hatten. Zudem kamen viele Immobilien Manager mit den Herausforderungen der steigenden Betriebskosten, der so genannten zweiten Miete nicht klar. Nach Wegfall der vom Staat Berlin zugesicherten Kostenmiete trieb dies viele Objektanlagen zwangsläufig in die Insolvenz.
Nun tut sich gerade in Berlin eine neue Szene an Objektmanagern hervor, die durch besondere Marktkenntnis, Vermietungs- und Bestandsmanagement eine neue Qualität in den Berliner Markt etabliert. „Wir machen vieles anders und vor allem kümmern wir uns um die Entwicklung einer Immobilie von Anfang an, das honorieren die Mieter“, so Mischa Sumin, Geschäftsführer der aufstrebenden Coastline GmbH. Neben einer optimierten an Kennzahlen orientierten Objektauswahl in B und C Lagen, in denen entsprechende mietpreisliche Entwicklungspotentiale bestehen, werden insbesondere Konzepte zu Revitalisierung des Bestandes und die Reduktion von Betriebskosten aktiv umgesetzt. „Wir überprüfen alle Nebenkostenarten, beeinflussen den Bereich der kalten und warmen Nebenkosten. Es wird alles einer Prüfung unterzogen, von Müll über Aufzugskosten bis zur Effektivierung der Heizanlage. Insbesondere die aktive Einbindung der Mieterschaft ist hier der Schlüssel zum Erfolg. Wir visualisieren die Verbrauchsdaten und zeigen den Mietern Einsparpotentiale auf – so führen wir eine Win-Win Situation her. Bezahlt wird nur nach Erfolg“, so Sumin. Der Eigentümer bekommt monatlich ein übersichtliches Reporting, so kann jederzeit die Investition bewertet werden.
Die Ansätze sind bereits vielversprechend. So konnten an dem bisherigen Portfolio die Sollmieten innerhalb von 2 Monaten erreicht und die Betriebskosten um mehr als 25 % reduziert werden. Die Objektwerte konnten in kürzester Zeit deutlich gesteigert und die Rendite der Objekte mehr als verdoppelt werden.

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Wie funktioniert die Umschuldung eines Baudarlehens?

Auch wenn Baudarlehen in der Regel eine sehr lange Laufzeit von 20, 25 oder 30 Jahren haben, so sind mehrfache Umschuldungen während dieses Zeitraums in der Praxis üblich. Unter Umschuldung versteht man generell die Umverteilung einer Kreditschuld von einem bisherigen auf ein anderes Darlehen. Die Umschuldung beim Baudarlehen ist in der Praxis immer dann gegeben, wenn der Zeitraum der Zinsfestschreibung beim Hypothekendarlehen, zum Beispiel fünf oder zehn Jahr, abgelaufen ist, und man anschließend ein neues Darlehen nutzen möchte. Das kann entweder die Fortführung der Immobilienfinanzierung bei der gleichen Bank zu neuen Konditionen sein, oder auch die Wahl eines anderen Anbieters. Die Umschuldung funktioniert dann in der Art und Weise, dass man entweder vor Ablauf der bisherigen Vereinbarung ein Darlehen bei einer neuen Bank zum Ablauftermin erhält oder das bestehende Darlehen in Form der Zinsvereinbarung dann zu den aktuellen Konditionen verlängert. Das bestehende Darlehen wird also in dem Sinne aufgelöst und ein neues Darlehen „eröffnet“.

Worauf sollte man bei der Umschuldung achten?

Wenn man ein Baudarlehen umschulden möchte ist natürlich in der Hauptsache darauf zu achten, dass man günstige Zinsen für den neuen Darlehenszeitraum erhält….

… Dabei stellt sich oftmals die Frage nach einer Zinsfestschreibung oder nach einem variablen Zinssatz. Man sollte zudem natürlich Angebote auf jeden Fall vergleichen, da die Banken mitunter Unterschiede von mehreren Zehntel-Prozent bei den Zinskonditionen haben, die aber aufgrund der hohen Darlehenssummen deutliche Differenzen in der Belastungshöhe ausmachen können. Möchte man das neue Darlehen nach der Umschuldung bei einer anderen als der bisherigen Bank nutzen, ist darauf zu achten, dass das Darlehen möglichst taggleich mit dem Datum beginnt, an dem das bisherige Darlehen auch fällig ist. Auf einzuhaltende Kündigungsfristen ist selbstverständlich auch zu achten.

Welche Vorteile bietet die Umschuldung?

Eine Umschuldung soll natürlich in erster Linie den Vorteil einbringen, dass man günstigere Zinsen als zuvor erhält. Aus diesem Grunde werden Umschuldungen auch mitunter insofern vorgenommen, als dass schon vor Ablauf der bestehenden Zinsvereinbarung das bestehende Darlehen vorzeitig gekündigt wird. Man muss hier jedoch beachten, dass die Bank dann fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, und diese sollte nicht höher sein als die Ersparnis, die man durch die günstigeren Zinsen nach der Umschuldung machen kann. Auch wenn man von einem variablen Zinssatz auf einen Festzinssatz umschuldet, steht eine Zinsersparnis im Vordergrund. Aber auch neue Konditionen, wie zu Beispiel Möglichkeit von Sondertilgungen, können ein Vorteil einer getätigten Umschuldung sein.

US-amerikanische Haushalte sind oft stark verschuldet, sowohl mit Hypothekarkrediten als auch bei den Konsumausgaben. Seit dem Jahr 2002 sind die Immobilienpreise in den USA sehr stark angestiegen. Viele Haushalte nutzten Immobilienkredite um Konsumausgaben zu finanzieren. Das funktionierte so lange, wie die Häuserpreise stark angestiegen sind. Durch die ansteigenden Preise sind die Haushalte über neue Hypothekarkredite zu relativ günstigem Geld gelangt.

So ändern sich die Zeiten. Im Juni und Juli fieberte die Börsenwelt neuen Rekorden
entgegen; heute ist man schon froh, wenn Firmenpleiten ausbleiben und der Verfall der
Wertpapierkurse durch Finanzspritzen der Zentralbanken in Washington, Frankfurt und
London gestoppt werden kann. Die Ursachen dieser vom US-Immobiliensektor
ausgehenden Krise lassen sich bis zum Ende der New Economy 2001 zurückverfolgen,
als ein bis 2003 anhaltender Verfall der Wertpapierpreise eingesetzt hat und es darüber
hinaus zu einem Rückgang von Produktion und Beschäftigung gekommen ist.

alm Beach / Ocala, Florida, den 13. Februar 2009. Homes and Ranches LLC, einer der grössten deutschsprachigen Anbieter von Luxus Immobilien in den USA, veröffentlicht ab Februar 2009 einen monatlichen Immobilienreport und Newsletter mit Informationen zu diesem hochpreisigen Segment des US-Immobilienmarktes.

„Wir haben jede Woche etwa 20 bis 30 qualifizierte Anfragen von Immobilien-Interssenten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz“, erklärt Alice Stuebling-Salm, Inhaberin von Homes and Ranches LLC, einem der grössten deutschsprachigen Spezialanbieter von Luxusimmobilien in den USA. „Und natürlich wissen wir dadurch sehr genau, was die Fragen und kritischen Bereiche für Kaufinteressenten auf dem Markt in den USA sind. Mit unserem neuen Angebot wenden wir uns an ein noch grösseres Publikum von Interessenten und können hoffentlich eine Vielzahl von Fragen bereits im Vorfeld klären“.

Mit dem Newsletter können sich in Zukunft Immobilieninteressenten über die jeweils aktuelle Martsituation sowie die Angebotspallette des Luxusmarktes auf dem Laufenden halten. Mit wechselnden Schwerpunktthemen werden sich verschiedene Autoren in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Immobilienfinanzierung, Standortfragen und Markttrends beschäftigen. Der kostenlose Newsletter ist zu beziehen über die deutschsprachigen Webseiten des Unternehmens.